媒体:取消公摊面积没有实质意义(公摊面积取消为什么那么难)

2022年3月7日，全国政协委员洪洋建议取消商品房公摊面积，迅速登上热搜第一。可见天下苦“公摊面积”久矣！

同样一套产证面积100平米的房子，实际居住使用起来，业主却感觉大小相差不少，甚至能差20平米左右。

造成这种产证面积相同房屋大小却并不相同的根源就是“公摊面积”，“公摊面积”也是我国特有的计算房屋面积的制度。

房屋产证面积=建筑面积。

房屋建筑面积=房屋套内面积+公摊面积。

据我查阅资料，貌似全世界只有中国有“公摊面积”，其他国家一般都是按“室内面积”来计算产证面积的，建筑面积=套内面积，不存在公摊面积的概念。

在外国，你买100平方米的房屋，实得居住面积就是100平方米。

在我国，你买100平方米的房屋，实得居住面积可能就是70-80平方米不等（套内面积和建筑面积的比率，即得房率）。

产证上的建筑面积不仅包括你房屋内的面积（即套内面积），还包括公摊面积。

中国人买房的热情一直居高不下，绝大多数中国人的家庭资产大头就是房屋。所以公摊面积其实是和每个购买商品房或者想要购买商品房的中国人息息相关的东西。

公摊面积这么重要，关于公摊面积的法律依据、文件制度、计算方式一定很清晰明确吧？

让大家吃惊且不可思议的是，公摊面积的大小只是约定俗成野蛮生长的，没有任何法律依据，只能在一些地方政府的文件中看到一些公摊系数的术语而已。

基于此，没有一个业主，甚至没有没有哪一个专业机构能够测量清楚一套房屋的公摊面积。

你买的房子公摊面积怎么来的？具体怎么计算的？

公摊面积怎么算？这是一个总量惊人的利益的未解之谜。

公摊面积可以包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

部分无良开发商还会把国家法律不允许算的公摊也计算进来，例如独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室等。

哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是公摊面积，有没有重复计算收费？这些只能由开发商说了算。

“部分无良开发商“里的部分，到底是极少部分、一小部分呢？还是大部分、绝大部分呢？

呵呵，你懂的。

神秘莫测浑身谜团的公摊面积是怎么来的呢？

其实在上世纪90年代初期商品房出现前，我国也一直是建筑面积=套内面积，不存在所谓公摊面积的概念。

以前单位福利分房所得的公房，资料上记载的房屋面积就是套内面积，20平方米的房屋就是20平方米的套内面积，100%的得房率。

改革开放之后，各地慢慢出现了商品房。公开报道显示，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂模式，1994年又从香港引进房屋预售制度，随之而来的还有从香港引进的——“公摊面积”。

那么香港的“公摊面积”是谁搞出来的呢？是不是坊间流传的李嘉诚呢？

根据公开资料显示，全世界第一个有公摊面积雏形的地产项目是1954年的香港香槟大厦。

香槟大厦采用了订立“公共契约”的方式，要求每位业主按契约对过道、花园、保安室等公共部分承担一部分责任和费用，公共部分的成本就这样分摊到了每位业主身上，“公摊面积”的雏形诞生了。

1958年李嘉诚进军香港房地产市场后，他果断采用了香槟大厦分户销售的方式，伴随着李嘉诚名下长江实业在香港的发展壮大，这种公摊面积的模式也开始在香港日渐普及，成为行业标准。

也就是说，虽然公摊面积不是李嘉诚发明的，但正是因为李嘉诚的原因，公摊面积才在香港普及起来，成为香港房地产市场的主流标准。

然后，没有商品房制度的大陆，抄了香港的作业，也抄来了这个独特的“公摊面积”。

从这个角度讲，每一个不服公摊面积的业主都该向李嘉诚索赔，因为就是李嘉诚的原因，才有了劳什子“公摊面积”。

看看就行了，可别真去告李嘉诚了，因为这种复杂的因果关系不是法律上承认的直接的有力的因果关系。

顺便说一下，公摊面积虽然是香港房地产独特的产物，不过从2013年以后，香港销售房屋时，也是用“套内面积”了。

依照香港政府有关规定，地产代理在销售一手新盘和二手住宅时都要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。香港的“实用面积”概念，就是内地的“套内建筑面积”。

时至今日，我国房地产开发商仍坚定不移地高举“公摊面积”的大旗不动摇，窃以为主要有以下三个原因：

其一，因为这样可以摊低房价，让房价听上去没那么刺激，以便规避房屋限价以及诱惑更多人买房。

其二，套内面积购房人买把尺子会做加减乘除就可以自行测量了，但涉及到公摊面积后，专业工程师数学博士也算不清这一笔糊涂账了。公摊区域购房人根本无法测量出来，只能被动接受，开发商可以借用公摊面积的名义获取更多收益。

其三，开发商的关联企业物业公司等也可以按照包含公摊面积的建筑面积来多收物业费、供暖费等费用。长此以往，也是一笔不菲的收入。

因为公摊面积带给房地产开发商及相关利益共同体的收益虽然并无数据支持，但用脚趾头想一想，都知道这是个极其庞大的数字。

所以，虽然公摊面积的发源地香港已经在民意的压迫下取消了公摊面积，但是抄作业的大陆特别的公摊面积却依然存在。

所以，虽然民众及媒体一直在呼吁取消公摊面积，但雷声大雨点小。

所以，虽然两会上此类取消公摊面积的提案常有，但一直没有被采纳实施。

所以，虽然天下苦“公摊面积”久矣！它却依然存在并且未看到要被取消的迹象。

目前，全国唯一一个以套内面积对房屋计价的城市是——重庆，重庆的房价主城区均以套内面积计价，郊区才是以建筑面积计价。

也没听说重庆主城区的房屋因为取消公摊面积就乱了套、崩盘了、引发诸多问题啊？

所以，取不取消公摊面积根本不是一个科学问题，而是一个利益问题。

这一次，不动如山的“公摊面积”能被推得稍微晃一晃吗？

且观之。

本文作者：陈明东耳西来 文章转自：明律如是说

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近日，委员洪洋建议：取消商品房公摊面积。

对此建议网民一片欢呼，说这才得民心，老百姓苦公摊太久了，确实应该取消公摊。

小编也与不少买房的朋友聊天，他们都对公摊恨之入骨，因为在他们心里公摊面积就是自己花的冤枉钱，本来花钱买的100平房子，住的却是80平不到，心里别提别扭了。从谈话中可以看到朋友对公摊的怨恨有多深了。

但小编认为，这是不妥，因为在中国已经实施了近20年的公摊，要是取消实际上没有这么简单，即使真的取消公摊了，那么这些取消的公摊面积也会转嫁到购房者身上，其实意义不大。而且一旦取消公摊，那么包括走廊、楼梯、等公共设施将会尽可能地压缩，实际上存在更大的安全隐患。

包括什么物业费、暖气费都包含公摊，一旦取消公摊，我想对于居民来讲不会有半点好处，包括物业费暖气费会立马涨钱，老小区缴费在取消公摊前后还有对比性，但对于新小区有可能借此机会，会涨幅较大。

可以要求售楼处明确销售面积和实用面积就可以了。这样购房者就可以有选择性，假如120平的房子，如果一万一平，就是120万，而实用面积100平，如1万2一平，做到心里有数，如果特别介意公摊的话，购房时同样各个楼盘自己对比一下就可以了。

我的观点可能有背大多数网民的想法，但这个问题要理性看待，老百姓希望的取消公摊面积，更多是希望在不计算公摊面积的情况下，保持原房价。也就是说房子价格实实在在地降下来，这是网民的普遍想法。

然而开发商那可不是什么省油的灯，肯定羊毛出在羊身上，最后还是转嫁到消费者身上。

我认为作为老百姓呼吁一下可以理解，至少发发牢骚，可能很多老百姓也明白其中的道理，但若要真提建议的话，还是要更理性客观一些。