李军 绿城管理集团(绿城管理集团代建三大业务)

编者按一个博鳌一个行业

走过逾二十载光阴博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程

来到2021年在疫情十四五三道红线双集中等新常态下中国地产亦面临着最深层次变化从行业规则企业模式到市场迭代都与过往二十年大有不同

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业在大时代浪潮席卷而来之际中国地产企业和行业精英们如何调整与应对

观点地产网2010年凯文凯利的失控中文版正式在中国发行其中提到的蜂群思维受到诸多企业家的推崇

当一群蜜蜂要搬家时蜂王其实是没有明确方向的几只蜜蜂开始四处侦察寻找新的家园等找到备选地点后它就会回来对着蜂群跳八字舞另一些蜜蜂跟着它去查看如果也觉得很好会回来一同跳舞这就吸引了更多的蜜蜂去查看

只有大家都觉得好的地点才会收获最多蜜蜂的青睐最后最大的蜂群获胜带着蜂王前往新家园

这就是蜂群思维看起来每只蜜蜂所做的都很简单但最后却做出了复杂而正确的决定

同样是2010年绿城也处于失控边缘绿城的一群小蜜蜂开始了一场思想与行动实验参见代建40王国绿城管理代建方法论结果成就了中国代建第一股HK9979绿城管理控股

这其中李军就是其中一只出去侦查的小蜜蜂他拓展并实施了绿城的第一个商业代建项目并最终将绿城代建业务带到了香港资本市场

向死而生

7月骄阳如火我们与老朋友李军相约杭州

恰逢绿城管理上市一周年李军和他的团队看起来轻松又激昂

周年庆祝会议上李军与团队探讨的问题核心不是总结过去一年发生的事而是思考接下去的路怎么走在他看来代建模式的价值还没有被市场充分理解新进场的玩家也大多未参透其中逻辑真正的竞争还未开始

作为摸着石头过河的代建第一股当问及绿城管理的境况有何变化时李军一针见血道去年是生死问题今年是发展问题

我们惊讶于这样的表达追问之下李军淡淡说去年这家公司差点就没了虽然李军不再就此展开但我们也能感受到绿城管理成功上市的华丽外衣下个中艰辛难以想象

其中有个细节也许可以管中窥豹去年上市前后绿城管理的中层人员变化很大不少骨干被同行重金挖角这其中当然有作为行业领头羊的超常待遇但同时也有不少人是因为发展压力及激励不到位等原因选择了离开

我们不知道李军最终以什么方式稳定了核心团队但我们依稀记得李军在上市祝捷视频中对团队坚守的感慨以及对母公司股东的感谢据说此事背后离不开时任绿城中国董事局主席兼行政总裁张亚东的勇挑担子力推促成

不过资本市场对此还是非常审慎的绿城管理的股价在上市最初的七八个月中一直处于横盘状态交易清淡背后就有不少投资人对管理团队稳定性的担忧

变化发生在今年3月份

绿城管理交出了上市后的第一份成绩单年报表现非常靓丽更重要的是核心经营数据虽然经历了疫情的影响但均获大幅增长归母净利润增长超35经营活动净现金流超9亿分红派息比例达65

当然股价的真正爆发是4月20日李军的朋友圈事件一张增持公告另加一句人生要么滚烫要么滚蛋彻底点燃了资本市场的情绪随后几天绿城管理的股价一度涨超40市值增长近30亿

其实在此之前李军已经通过变卖唯一房产自掏腰包6次增持绿城管理的股票而这次的增持是其中金额最少的一次

不过投资人也许并不在乎金额大小看重的是他的自我锁定主动承诺所持有的股票在未来三年内不减持

这是职业经理人少有的动作尤其在当下的房地产市场环境下资本市场读懂了李军及其团队的决心给了个大大的赞

代建风口

代建模式源自欧美的轻资产服务和中国及香港主流的房地产重投资模式不同为了符合上市要求绿城管理在上市前端的股东审批PN15合规审查等环节前后奔波了三年之久而作为首家上市递表的代建企业资本市场相关规则和评估体系都没有样本可循定价审批等问题也颇为复杂为此绿城管理需要自行创编招股书寻找各类行业顾问支持获取联交所与证监会的审批等

我们回复了联交所无数轮问题做了上百场路演介绍我们是一家服务型的轻资产公司

走完这一遭绿城管理现在可以分享自己的经验帮助其他代建公司进行IPO工作了而香港联交所对新的代建股也是按照绿城管理的上市规则同样要求

今年中原建业上市成功明后年还会有更多的代建企业分拆上市李军展望房地产投资与开发相分离将是大势所趋这样既能有效隔离投资端的金融风险又能突出开发端的专业价值代建将是继物业分拆之后的又一个风口

不过要迎风飞翔是需要很好的平衡技巧的访谈过程中李军不止一次提及战略选择与能力建设问题

绿城管理作为行业先行者可供借鉴的前例太少未来一切似乎都充满不确定性李军坦言有时候确实担心会走错路也许我们今天做的一个小小决定在三五年后会产生重大影响可是在无人区你能怎么办方向大致正确就只能往前淌

在最近流出的上市周年内部讲话中李军进一步剖析了中国城镇规划建设用地的构成他认为未来城市居住用地比例将发生重大变化开发主体将发生重大变化政府保障类物业将更加凸显公建配套城市更新等业务将成为主流

与十年前比较代建的业务范畴发生了巨大变化包括我们的客户结构区域结构现在要向政府国有企业以及核心城市群倾斜

由于国家政策支持保障类物业租赁性物业今年上半年绿城管理拓展的保障房业务已超过历史峰值在建的保障房面积超2500万平米是中国最大的保障房建设服务商

这种趋势下绿城管理具有明显的先发优势我们现在有四分之一的团队在做政府保障房业务目前还没有竞争对手未来计划逐步开拓产业运营城市服务等内容

我们知道城市会长期存在但需要不断的更新和建设那为城市提供专业开发与更新服务也将是长续的这将是代建的星辰大海

蜜蜂大使

这次的访谈我们替很多感兴趣的同行提了一个问题做代建绿城为什么能跑在前头

李军的回答很简单价值观

很多人认为绿城能做代建是因为有出彩的产品体系以及有溢价能力的品牌效应其实不然最底层的原因是因为创始人宋卫平先生的分享理念

李军进一步解释代建过程会接触很多企业有些企业还在初创期带有明显的老板文化有些企业已经做大做强开始进入规范治理的职业经理人文化但绿城管理很特别我们提倡的是利益相关者文化因为代建过程中我们既不是老板却要追求效益也不是最终购房者却要维护消费者权益因为这事关绿城品牌同时还要协同各类供应商提供优质服务不能一味低价中标结果东西很差所以整个代建过程我们会同时代表各种不同的利益群体这就需要我们平衡好各方利益要追求共赢更要懂得分享

为此李军借上市周年之际将绿城管理的价值观再次浓缩和提炼委任了一个拟人化的蜜蜂为企业形象大使

李军解释道地球历史上曾出现过像恐龙这样的庞然大物但现在只能在博物馆中看到化石相反像蜜蜂这样的小动物却能够穿越地球周期

一方面那是因为蜜蜂的轻不仅仅是身材轻盈更重要的是组织简单李军笑着说蜜蜂不会说话也没有但它们的沟通效率很高房子造得很好只有能迅速做出决策的敏捷组织才能应对快速的环境变化

另外蜜蜂能帮助植物授粉传宗接代干的是有价值的事情虽然它也采走了一些花蜜但人家就是有本事将各种花蜜酿成更高甜度的蜂蜜这体现了专业能力的价值就如同代建的增值效应

最后蜜蜂辛苦工作不仅仅是为了自己生存它酿的蜜会分享给族群留给后代甚至造福人类所以懂得分享才是生存之道

今年的5月27日绿城管理联合当代绿建华润置地金地管理雅居乐房管以及中原建业5家代建领军企业组建轻资产联盟并召开了首届中国代建价值峰会

这6家联盟企业囊括了代建行业的老中青三代规模总和则占了代建市场的半壁江山

观点在采访上述企业时大家非常认同绿城在代建领域里的领头羊作用很多代建企业还保持着与绿城管理多频次的参访与沟通机制背后都敬佩绿城管理能毫不避讳地分享他们的模式研究企业治理代建经验等

懂得分享这也许就是李军能当选联盟首届轮值主席的原因

就如同他所说的学习蜜蜂做一家简单利他的企业

本文源自观点地产网